こんにちは。浅井です。
新築住宅建築のお話も進み、「どのような家」を「どのような条件で建てる」のか工事請負業者との打ち合わせが進んでいる方もいらっしゃるでしょう。打ち合わせの後に工事請負業者と結ぶのが「工事請負契約」となります。建築工事が始まってからのトラブルを避けるためにとても大事な契約となります。この回では「工事請負契約時」の主だったチェックポイントについてお話します。
工事請負契約の時に次のことをチェックしてくださいね。
「工事請負契約書」の他に「工事請負契約約款」があるかどうか確認します。
「工事請負契約約款」ではトラブルを防止するために「工事請負契約書」では示しきれない詳細な条項が記載された取り決めのことです。「約款」を用意しない業者はキケンです！！
では、初めに「工事請負契約書」のチェックポイントです。
①注文者・工事請負者・工事管理者・建設工事場所・工事請負代金・着工日・完成日・引渡し日が記載されていますか？
②注文住宅の建築代金は〈契約時〉〈着工時〉〈上棟時〉〈引渡し時〉等数回に分けて支払うことがほとんどですが、支払いスケジュールと金額は明確になっていますか？
③工事請負契約後に住宅ローンの融資が下りなかった場合に「この契約を白紙にしますよ」という「住宅ローンの特約」が付いていますか？加えて〈融資を申し込む金融機関名〉〈支店名〉〈借入額〉〈金利〉〈借入期間〉〈融資承認が下りるまでの期限〉など詳細に記載されていますか？もし、ここで金融機関名が明らかになっておらず「金融機関」としか記載されていなかったとしたら、審査の通る金融機関の金利が高かったとしても「審査が通る以上は、そこでお金を借りて払ってね」ということになり、不本意な金融機関で住宅ローンを組み、建築をすることになってしまいますので要注意です。
次に「工事請負契約約款」のチェックポイントです。
①契約の解除と違約金について記載がありますか？
②施工の技術基準について、図面や仕様書に表記されていない工事請負業者の基準や建築基準法・関係法令を遵守することなどを取り決めた記載がありますか？
③着工から完成に至るまでの工事の流れが記載されていますか？
④仕様書や平面図・立面図などの設計図面と現場の状況が適合しない場合にどのように対応していくかの取り決めが記載されていますか？また、請負者のミスであれば、その補修やそれによる工期の遅れなどの負担についても取り決めがなされていますか？
⑤注文住宅を建てる際は、主要構造部に瑕疵が見つかった場合、最低10年間保証を付けることが法律で義務付けられていますが、その記載はありますか？（瑕疵担保責任）
⑥引き渡しが終わるまで火災などで建築中の建物に被害が生じたの場合、請負会社が責任を持つのが一般的ですが、台風や地震などの自然災害の場合は施主負担となるケースも多いので負担割合等を明確にしておきましょう。
⑦工事中に通行人にケガを負わせてしまったり、隣家に被害を与えてしまった場合について請負者が責任を負うということが明確になっているか確認をしましょう。
⑧建築基準法に基づく完成検査を受けて検査証の交付を受けること、施主による検査を行う機会を設けること、またホームインスペクション等第三者の完成検査を許可することの記載があるか確認しましょう。
＊「どのような家」を「どのような条件」で建てるのかは、請負契約前に行われる請負者との入念な打ち合わせで決まるといっても過言ではありません。とても重要になりますので契約前に十分に打ち合わせをしましょう。
＊上記、チェックポイントの記載がない場合は請負者と十分に話し合い、取り決めをして記載してもらいましょう。
＊「工事請負契約書」「工事請負契約約款」とも十分に納得してから署名・捺印をしましょう。
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