皆さんが購入する家はどのように価格が決まっていると思いますか？
色々な材料が使われているけど、実際はどんな材料をどのように使っているのかはよく分からないと思います。
また、家には材料だけでなく様々な人が関わっており、その人たちが行う工事には色々なものがあります。
・基礎工事…家の土台をコンクリートで作る
・木工事…大工さんが柱や家の木材の部分を行う
・サッシ工事…窓にサッシを入れる
・住器工事…キッチン・トイレ・お風呂を納める
また、外壁工事などもあり、それぞれ違う職人さんが工事したり、業者さんが物を納めています。
こういった費用を全て計上し、さらに住宅会社として経費や利益を合わせたものが契約金になっています。
家の内容が大体決まってくれば費用が気になりますよね。
家を建てる際には住宅会社と請負契約というものを交わします。
請負契約という契約は売買契約と違って、建てる契約をした際には、まだ家はできておらず、数ヶ月に渡り分割して商品代金を支払うことになっているものです。
建売住宅の場合は、既に完成しているものを購入するので売買契約になっています。
この請負契約は先程書いた通り、分割して支払います。
ほとんどが3分割か4分割です。
・契約金…契約した時
・上棟金…建物の柱組ができて上棟した時
・竣工金…最後に完成した時
では、実際の契約時の状態を考えてみましょう。
家の内容は複雑で、欲しい形は簡単には決まりません。
間取り・設備と、色々打ち合わせていき、契約する内容が決まるのですが、予算がオーバーしていたり複数の住宅会社と検討していたりすることが多いです。
この時に住宅営業マンは契約をしてもらうにあたり、値引きやキャンペーンの話をしてきます。
こちらとしても少しでも安くなればありがたいですし、数社の中から気に入った家を良い状態で契約したいと思いますよね。
では、実際の値引きはどんな形で提示され、それはどんな仕組みになっているのでしょうか？
住宅会社の利益は契約金額から業者への支払いを引いたものです。
例)
契約金額…2,000万円
業者へ払う額…1600万円
差し引き…400万円
この場合、粗利400万円・粗利率20%となります。
このような仕組みの中から値引きがされます。
景気の良い時に住宅メーカーは30%くらいの粗利を取っていたと想像できます。
しかし、それから少子化などで競争が激しくなり20~25%が現在の粗利の現状です。
これが契約するかどうかの時に大きく影響してきます。
家は大きな買い物です。簡単には契約できません。
しかし、住宅会社が早く契約して欲しいと思うのも当然です。
けれど、その時皆さんはまだ検討したいと感じているかもしれません。
ここで住宅会社の営業マンは値引きの話をして契約をしてもらおうと考えたとします。
この際に皆さんが気をつけないといけない値引きがあります。
それは
・大幅な値引き
・不自然な値引き
です。
大幅な値引きとは…
全体の利益率の10%以上のものを言います。
例)
請負契約額…2千万円
値引き…200万円以上
これを行うとなると、どこかにしわ寄せが行きます。
例えば
業者さんへ無理な仕事の依頼をし、材料費や職人さんの手間を減らさせ価格を下げさせる等です。
また、営業マンも打ち合わせは3回までなどという会社も実際にあり、住宅会社のサービス対応もカットしないと成り立ちません。
そして、次が不自然な値引きです。
不自然な値引きとは…
例えば
値引きに短い期間の条件がついているケース。
・3日以内に契約してくれれば100万円引き
・Aさんだけのキャンペーンで100万円引きます
というようなものです。
これは値引きをして契約を促すだけのアイディアであることが多いです。
また、中にはあらかじめ利益を上乗せしておいて値引きをしたような対応をするという良くない営業マンや住宅会社があるのも事実です。
家は大きな買い物で性能やデザインは重要です。
それにかけるお金も重要です。
しかし、契約した時点でまだ何も出来ていないことも事実です。
皆さんが誠実な住宅会社・営業マンを見極める一つの情報としてご参考になれば幸いです。
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