実はとってもキケン！！住宅ローンのボーナス返済～住宅ローンの返済にボーナス返済を入れるメリット・デメリットをシミュレーションから検証～

住宅ローンの月々の返済額を少なくする方法として、毎月の返済と併せて年2回6か月ごとのボーナス支給時に返済額を増額して返済する「ボーナス返済」があります。毎月の返済額が少なくなるのはメリットではありますが、メリット・デメリットからボーナス返済について考えてみたいと思います。

まずは、「毎月の返済のみ」と「ボーナス返済」をした場合の利息総額と返済総額をシミュレーションから見ていきましょう。

借入額：3,200万円借入期間：35年（420回）ボーナス返済回数：70回返済方法：元利均等返済金利：1.32％（2020年2月　ARUHIフラット３５　借入額9割以下金利）
		毎月の返済額	ボーナス時の返済額	利息総額	返済総額
			毎月返済額＋ボーナス月加算額＝合計	毎月返済利息＋ボーナス返済利息＝合計
借入額に対するボーナス返済の割合	0％毎月の返済のみ	9万5182円		795万8340円	3995万8340円
	25％（800万円）	7万1386円	7万1386円＋ 14万2925円＝21万4311円	596万8739円＋ 200万226円＝796万8965円	3996万8965円
	35％（1,120万円）	6万1868円	6万1868円＋ 20万95円＝26万1963円	517万2852円＋ 280万346円＝797万3198円	3997万3198円

上記シミュレーションの通り、ボーナス返済を入れた方が毎月返済額は低くなりますが、利息総額および返済総額はボーナス返済の比率が大きくなるほど高くなってきます。
その理由として、ボーナス返済を入れる場合は「毎月返済」と「ボーナス返済」の2本立ての住宅ローン返済となります。
利息額は元金に利率をかけて計算されますが下記、返済シミュレーションの通り「毎月返済」は毎月残高が減っていきますので、利息額も毎月減っていきます。
対して「ボーナス返済」は6か月ごと（1年に2回）しか残高が減らないため、その6か月の間に余分な利息が発生するため利息総額が増え、返済総額も上がってしまうのです。

1．【毎月返済分】シミュレーション(ボーナス返済割合　35％)　　　　　　　　　　　　　　　　

毎月分返済額
回数	元本	利息	合計	残高
11	39,420	22,448	61,868	20,368,761
12	39,463	22,405	61,868	20,329,298
13	39,506	22,362	61,868	20,289,792
14	39,550	22,318	61,868	20,250,242
15	39,593	22,275	61,868	20,210,649
16	39,637	22,231	61,868	20,171,012
17	39,680	22,188	61,868	20,131,332
18	39,724	22,144	61,868	20,091,608
19	39,768	22,100	61,868	20,051,840
20	39,812	22,056	61,868	20,012,028
21	39,855	22,013	61,868	19,972,173
22	39,899	21,969	61,868	19,932,274
23	39,943	21,925	61,868	19,892,331
24	39,987	21,881	61,868	19,852,344
25	40,031	21,837	61,868	19,812,313
26	40,075	21,793	61,868	19,772,238
27	40,119	21,749	61,868	19,732,119
28	40,163	21,705	61,868	19,691,956
29	40,207	21,661	61,868	19,651,749

2．【ボーナス返済分】シミュレーション(ボーナス返済割合　35％)　　　　　　　　　　　　　　　　　

ボーナス分返済額
回数	元本	利息	合計	残高
11	127,090	73,005	200,095	10,934,415
12
13
14
15
16
17	127,928	72,167	200,095	10,806,487
18
19
20
21
22
23	128,773	71,322	200,095	10,677,714
24
25
26
27
28
29	70,472	71,322	200,095	10,548,091

ボーナス返済のデメリットは返済総額が増えてしまうことだけではありません。
ボーナスは、企業の業績や景気の変動によって支給額が大きく左右されます。
また転職などで当初予定していた支給額を大きく下回ったり、個人の業績にスライドした年俸生になり収入そのものが変動してしまうかもしれません。「ボーナス返済」は支給額に確実性がないことがデメリットといえるでしょう。

住宅ローンは「借りることより返すこと」から考えます。ボーナス返済に頼るのではなく、毎月返済で返すことができる範囲で住宅の購入価格を決めましょう。

併せてお読みください
『住宅購入における資金計画のコワ～イ落とし穴・・・住宅ローン』

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